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2020上半年房地产市场趋势及投资策略研讨会(上

Source:adminAuthor:admin Addtime:2020/07/30 Click:

7月24日下午,由中指研究院上海分院组织的“2020半年度中国房地产市场趋势及投资策略研讨会”在上海顺利召开,与会者围绕“下半年房地产融资环境及企业投融资策略”这一主题进行探讨,从宏观环境、资金管控、行业形势、创新融资方式等方面阐述真知灼见,群策群力共议地产行业突破发展之道。

在沪房企以及金融机构高管齐聚一堂,多家业内机构也出席与会。本次会议由中指研究院上海金融事业部总经理荣伍刚先生主持。借此研讨会,中指研究院搭建起了房地产企业与金融机构长效沟通交流的平台。

本次会议首先由中指研究院上海研究总监方颃博士以“上半年市场形势及下半年趋势展望”为主题进行了研究成果分享,结合房地产市场大数据解读上半年市场形势,并对下半年区域及城市投资机会做出研判。

(1)销售均价将保持小幅上涨,销售逐步回归正常节奏。疫情对价格影响有限,短暂下探后快速恢复。上半年,百城新房价格累计上涨1.27%,累计涨幅为近五年同期最低水平。上半年抑制需求释放带动市场逐月回暖,下半年销售将逐步回归正常节奏,全年销售面积同比下降5%-6.5%。

(2)土地市场随供应继续放量,热度将有所缓和;企业应把握优质地块机会,同时规避高价地。二季度以来,热点一二线城市优质地块增加、部分企业资金面改善、供给端政策支持、企业的业绩追求等因素带动部分城市土地市场成交热度,成交楼面均价结构性上涨。企业二季度拿地积极性回升,拿地金额占销售额比重提升至43.2%;加大对核心城市群的布局,投资聚焦回归一二线城市,长三角区域热度最高。

(3)不同区域及城市市场表现深度分化,核心城市群及重点城市需求释放具备持续性。一线城市价格韧性足,上半年价格累计上涨1.99%,涨幅领先二线及三四线城市。一线城市市场信心进一步恢复,二线城市整体市场规模或有震荡,其中热点城市稳中有增、部分城市理性运行;三四线城市调整下行压力逐步显现。在不同区域中,长三角区域量价率先恢复,环沪环杭城市价格累计涨幅居百城前列,长三角区域商品住宅销售同比降幅收窄至8.5%。城市群布局建议选择基础好的区域,更快穿越周期。

行业经过近二十年的高速发展,在近阶段确实乱象丛生。目前严峻的监管形势可以使合规文化得以弘扬;出清一些风险隐患极大的信托机构可以改变“劣币驱逐良币”的市场环境。此外,行业习惯的暴利时代已经终止,浮躁的心态将得以改变,静下心来研究转型发展有了良好的内外部基础。信托机构充当信用中介的融资类业务应该根据各家公司不同的资本实力、风控能力而控制在一个合理的水平上。真正回归本源,以信托财产隔离、保护制度为基础的服务信托、家族信托、慈善信托等业务应大力倡导。差异化监管的思路可能是未来的主方向。

在行业的转型发展期,信托机构赖以生存的传统投融资业务还是会保留一定的规模。在此基础上,选择具有合理收益且风险可控的资产仍是当下信托机构的主要任务之一。爱建信托实施地产业务十几年来积累了丰富的管理经验,已形成了非常完善的投融资业务体系,可以有效的服务地产客户。发挥自身资源禀赋,选择适合自己的发展之路仍是爱建信托坚持的展业逻辑。我们相信在做好、做精传统业务的同时,创新发展的第二曲线一定可以快速成型,我们一定会迎来更大的发展机遇。

今年房地产市场形势确实震荡较大,目前处于回暖的趋势,但行业已经到了利润逐步下降、风险不断攀升的态势。

资产配置中相比股票、债券、贵金属、大宗商品等类别,不动产属于重要的资产配置门类,随着中国经济在全球比重的增加,全球投资者将持续加大对中国商业不动产的配置比重。全球量化宽松,社会整体资金充裕,有稳健现金流的商业不动产将是良好的投资选择。

对上海、北京写字楼市场存悲观看法,未来1-2年两地写字楼市场承压仍较大,但对于投资而言可能是较好的时点。

朗诗青杉资本是朗诗集团旗下聚焦存量资产的地产基金平台,从2016年开始逐步聚焦于核心城市存量资产的投资和资产管理领域,现有中信资本、阳光、信达等股权合作伙伴。主要产品线分为四大块,一是持有办公类,例如张江朗诗中心、大宁朗诗大厦、北京朗诗大厦等;二是持有公寓类,例如上海森兰、广州解放大厦、南京建发紫悦等;三是公寓/住宅更新类,例如朗诗新西郊、朗诗藏峰、北京天辰大厦等;四是困境资产收并购类。

下半年投融资策略,投资方面除了原有增值型策略外,会增加机会型及核心增值型项目。融资方面分为外资基金、国资险资及高净值客户三个要点。

关于总体房地产融资环境:金融监管政策将维持平稳,进一步收紧或大幅放松的可能性均不太大,主要依据市场变化进行微调。资金更倾向于国资背景开发商以及头部民营开发商,中小型开发商仍面临融资难题,需要通过合作开发的方式来寻求资金支持。

关于房地产投资机会:中国城镇化尚未完成,市场供求关系未完全逆转,整体仍处于供不应求的状态,库存过剩仅限于局部地区。不同城市市场分化加剧,投资投机性需求较大的城市市场调整较大。除一线及重点二线城市以外,二线城市外溢区域及三四线成熟区域需求仍较为充分,同时把握城市轮动的投资机会。

关于房地产投资态度:金融机构对企业资质审核逐步趋严,偏好于经营稳健、城市布局合理、管理能力强、风险把控能力强的房业。地产资管机构加大存量持有型物业,协同地产商完成资管过程盘活存量,是安全可把控的资管业务方向。融资方式可能从间接融资和债权融资,转型向直接融资及股权融资,属地化管理可以降低融资难度。

关于房地产行业特点:行业集中度会进一步呈指数级加强,经济下行是主因,疫情是催化剂,行业下行震荡期强者恒强格局会持续强化;同时,市场集中度提升将引发并购浪潮。下半年,关注政策变化及土地供应量情况,及时调整企业应对策略。

关于房地产企业机会:存量时代下行业竞争格局发生变化,依靠杠杆弯道超车可能性越来越小。因此,房企需要调整融资思维,不一定要采取非常激进的融资策略,过于提高融资额度。头部房企本身杠杆低,去年以来拿地态度愈加谨慎,拿地金额占销售的比重呈下降趋势,以维持或提升利润率。

关于房地产企业投融资:越来越多的企业在住宅领域基础上,进行多元布局,聚焦到地产综合服务商的主航道上。市场需求差异性分化,需要准确把握调控周期节点,落实到具体城市要具体研判。根据不同项目业务匹配不同融资资金,地产投资多家企业合作开发“基金化”,每家企业分别负责不同条线,实现利润最大化。

本次会议为各大金融机构、开发商与中指研究院就房地产市场趋势开展交流探讨的会议。与会各方总结并分享了2020年上半年地产金融市场表现,共同研判并展望下半年发展趋势及投资机会。同时,也加强房地产企业与金融机构之间的沟通,为各大投资机构做好房地产业务,更好布局业务和把控风险提供重要的参考借鉴。